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商品房买卖合同纠纷代理词

文章分类:公文文书 - 法律文书 发表时间:2015-8-30 16:01:55

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商品房买卖合同纠纷代理词

尊敬的审判长、审判员:
 XX嘉道律师事务所接受本案原告赵XX的委托,特指派我担任他的诉讼代理人。代理本案后,经查阅案卷,听取法庭调查情况,现我就案件事实,对本案理出以下代理意见,供合议庭参考。
一、本案是商品房买卖合同纠纷。
1、《房屋认购协议》被生效判决认定为商品房买卖合同。(2015)石民六终字第XX号判决认定双方签订的《房屋认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
2、被告的答辩理由不成立。被告不是房地产开发企业,却经营房地产开发企业的业务,被告虽然对方大科技园9号楼有产权,其产权只能是企业自己的产权,其将整栋建筑分割出售是违法的,被告明显是按照商品房买卖的方式销售房屋,其提供的《房屋认购协议》是按照制式商品房买卖合同的内容拟定的,最重要的是被告在合同中承诺为原告方办理房产证,更让原告方确信购买的是商品房。建设用地上的房屋是不能分割出售并办理房产证的,在本案中应当揭开被告的面纱看到本质,被告的行为实质上是按照商品房买卖的形式出售房屋。被告的违法销售行为较之有资质的房地产开发企业的违法销售行为违法程度更甚。被告的违法销售行为应当受房地产管理法规的管理和调整,依法应受到行政主管部门的处罚。被告的行为还违反了民法的相关规定,其应当承担相应的民事责任。现在被告又以自己是违法主体,违规销售房屋的不是商品房作为抗辩理由,主张不应当受到房地产管理法规的约束来解脱自己的责任,其自揭伤疤逃避法律责任的行为是彻头彻尾的无赖行径,其无合法资质从事房地产销售的行为更应当受到法律的严惩。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于本案。
1、(2015)石民六终字第XXXXX号判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定双方签订的《房屋认购协议》因被告未取得预售许可证明无效。
2、被告受房地产相关法律法规的调整。《城市房地产管理法》第六十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条、《商品房销售管理办法》第三十条均对无房地产开发企业资质销售房屋的行为有处罚措施,被告无房地产开发企业资质不能成为免予处罚和承担民事责任的挡箭牌,而是应当承担行政处罚和民事赔偿双重责任。
三、原告的诉讼请求有事实和法律依据。
原告所主张的事实是生效的人民法院判决认定的,效力高于对方提交的证据。被告所提交的证据已充分证明了其无房地产开发企业资质、土地是工业用地、所售房屋不能分割出售、违法签订分期付款预售合同的事实,这些事实说明被告根本无法取得房屋预售许可证明。
原告的诉讼请求有法律依据支持,《城市商品房销售管理办法》第九条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条中明确规定了房地产开发企业负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务,这是被告的法定义务。被告明知其土地是工业用地,根本无法办理预售许可证明的情况下,与原告签订分期付款的房屋预售合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定的故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的情形。
因此,原告的诉讼请求有事实和法律依据。
综上所述,原告的诉讼请求有事实和法律依据,被告的答辩理由不成立。被告所提交的证据证实了其无法取得房屋预售许可证明的事实。被告应依法返还购房款本金XXXX元及利息,并承担已付购房款一倍的赔偿责任。
             
                原告委托代理人:张XX
                      2015年  月  日

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